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Condonación Alquileres y sus efectos sobre el IVA- Addit

Cómo afecta sobre el IVA la condonación del arrendamiento de mi local comercial

Desde aquel fatídico 14 de marzo en el que se declaró el Estado de Alarma, la inmensa mayoría de las empresas de este país se vieron en una situación completamente desconocida para todos, cuyos efectos jurídicos, todavía a día de hoy están por determinar.

El objetivo de cualquier empresario, ante una crisis global, ha sido conseguir una hibernación de su empresa, mediante ERTES, negociación bancaria y en la medida de lo posible, suspender o aplazar los pagos del alquiler de los locales comerciales.

Ante esta situación, a los asesores fiscales nos asaltó la eterna pregunta:

 

¿Qué pasa con el IVA si me han suspendido el pago del alquiler?

 

Esta cuestión no es trivial, máxime cuando tienes gravado a fuego que uno de los principios rectores de este impuesto, es que el IVA no se regala, pudiendo caer en el temido autoconsumo. Para responder a esta problemática han sido tres las opciones que se han acordado, dependiendo de las negociaciones entre arrendador y arrendatario.

 

🔵 - Condonación total de los meses de alquiler

🟦 - Reducción del importe de alquiler

🔷 - Diferimiento del pago del alquiler a periodos subsiguientes

Nota: La novación consiste en la sustitución convencional de una obligación por otra: en la antigüedad la relación jurídica queda extinguida por el nacimiento de otra nueva que ocupa su lugar; una obligación desplaza a la otra.


🔵 - Condonación del total de los meses de alquiler afectados:

 

La Dirección General de Tributos en consulta vinculante V2053-20, ha analizado las condonaciones totales de renta durante el estado de alarma. En síntesis, lo que hace esta consulta vinculante es establecer dos situaciones diferentes:

 

                A.- Condonación de las rentas de alquiler en sentido genérico:

Para que esta operación no devengue su correspondiente IVA, la DGT establece como requisito que se haya procedido de forma expresa a una novación contractual previa al devengo de la operación, es decir, que arrendador y arrendatario lo hayan plasmado en papel.

 

 ¡ IMPORTANTE !

 

Ante la inexistencia de este acuerdo, se entenderá que nos encontramos ante un autoconsumo de servicios, teniendo el arrendador que ingresar el correspondiente IVA sin haberlo cobrado.

 

                B.- Condonación de las rentas de alquiler en el Estado de Alarma:

Leído el punto anterior, sería demencial que la DGT exigiera a dos empresarios, que están confinados en casa, que tuvieran que reunirse para acordar una novación contractual que suspendiera el contrato para no cobrar el arrendamiento de los meses que correspondieran.

En este caso ha imperado una interpretación lógica de la norma, y la DGT ha establecido que en la condonación de rentas de alquiler de establecimientos cerrados por el estado de alarma, no opera la figura de autoconsumo:

 

En consecuencia, no estarán sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido, los autoconsumos derivados de la condonación de renta de un local de negocios cuando el arrendatario no pueda realizar actividad económica alguna en el mismo por aplicación de las disposiciones establecidas durante la vigencia del estado de alarma”.

 


🟦 - Reducción del importe de alquiler:

 

Esta es otra de las opciones que hemos visto durante el estado alarma, incluso alargándolo durante todo el ejercicio 2020, arrendador y arrendatario acuerdan una reducción del importe del contrato de alquiler.

"Para que no existan problemas en futuras comprobaciones fiscales, dicho acuerdo de reducción de renta debe formalizarse por escrito, con antelación al devengo de las correspondientes facturas de alquiler."

 


 🔷 - Diferimiento del pago de alquiler a periodos subsiguientes:

 

En este supuesto tendríamos que actuar exactamente igual que en la opción anterior, pactando una novación contractual, siempre atendiendo a lo que establece la norma en esta materia.

Cuando nos encontramos ante un contrato de tracto sucesivo, en este caso un alquiler, el devengo de las operaciones se producirá conforme a la exigibilidad del pago de los servicios, ahora bien, si la exigibilidad del pago es superior al año, a 31 de diciembre se devengará la parte proporcional que corresponda.

 


 

EN CONCLUSIÓN

 

Dada la situación en la que nos encontramos en la actualidad, con confinamientos parciales, cierre de empresas por contagio etc. etc., este tipo de negociación entre arrendador y arrendatario puede volver a repetirse, sin la coexistencia de un Estado de Alarma, y ante esa situación, recuerden:

CUALQUIER CONDONACIÓN, REDUCCIÓN O DIFERIMIENTO DE RENTA DEBE IR ACOMPAÑADA DE SU CORRESPONDIENTE NOVACIÓN DEL CONTRATO DE ALQUILER.

 

Joaquín Peralta

Socio Fundador Addit